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公寓自住升温 住宅化渐成趋势

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2015年12月03日 19:33  http://www.tjdushi.com  来源:

根据自身定位提供更多附加值成为公寓市场未来方向。王津 摄

与今年住宅市场在利好刺激下一片火热相比,同样曾经受到置业者热捧的公寓产品却是不温不火。统计显示,今年前10月天津全市公寓成交量价齐跌,处于2010年以来最低水平,除了个别区域量价略有上涨外,其他区域量价均有所下跌。投资性热潮有所降温,自住需求成为主流。

需求乏力 天津市场量价齐跌

据天津中原商业中心研究统计,今年前10月天津公寓市场较去年同期相比量价齐跌,成交4468套,成交328442平方米,同比下滑9%,成交均价为12450元/平方米,同比下跌5%。

分区域来看,前10月天津中心城区公寓市场成交量与去年同期相比呈量跌价升趋势,成交1640套,同比下降43%,成交135152.6平方米,同比下降23%,成交均价为18427元/平方米,环比上升2%;环城四区公寓市场较去年同期相比则呈量升价跌趋势,成交1390套,成交97157平方米,同比上涨9%,成交均价为8634元/平方米,同比下跌4%;滨海新区公寓市场较去年同期相比呈以价换量的趋势,成交1203套,成交73322平方米,同比上涨31%,成交均价为8452元/平方米,同比下跌10%;远郊区县公寓市场较去年同期相比量价齐跌,成交235套,成交22810平方米,同比下滑43%,成交均价为6128元/平方米,同比小幅下跌2%。

供应方面,今年前10月天津公寓市场供应量较去年同期相比小幅下滑,供应10250套,供应面积654822平方米,同比下跌4%。这主要受中心城区集中放量拉动,尤其是新八大里片区在今年推出公寓产品较多,中心城区前10月新增供应3762套,同比上升1.9倍,新增供应面积253865平方米,同比上涨1.2倍。相比较而言,天津环城四区、滨海新区、远郊区县新增供应量则呈大幅下跌态势。

“去年10月以来,房贷新政、公积金政策等一系列楼市政策,更多的是利好普通住宅,在首付压力及购房成本降低的大环境下,以往公寓不限贷、不限购等方面的优势大大弱化,不少刚需、改善型购房者被分流到了住宅市场,公寓市场一时遇冷并不令人意外。”天津中原地产商业部经理陈晰在接受记者采访时表示,相对于整体商品住宅市场的成交量而言,公寓产品占比并不高,市民公寓置业还是比较谨慎的。

投资退潮 自住需求渐成主流

据介绍,目前天津公寓主流产品大致分为酒店式公寓、城市型公寓和服务式公寓,其特点是总价低、精装修、投资门槛低、可商可住等,但也存在产权年限低、落户难度大、商水商电这些短板。从以往公寓类产品成交数据来看,投资客群和商住客群是主要消费群体,投资客群有一定的资金实力,看重地段价值、升值潜力、周边承租能力及带管理等附加值,通常选择小户型、低单价、低总价产品;商住客群多为年轻的创业人群,看重交通通勤能力、功能空间,通常选择核心地段的具有高附赠特点的LOFT产品。

“从今年楼市成交来看,在楼市政策导向下,自住类购房快速升温,购买公寓的客群同样呈现自住化特征,大有反超投资客群的趋势。”陈晰分析说,这一方面是整体楼市消费趋势已从投资过渡到自住,楼市在近些年连续上涨下,投资功能已经大大弱化,自住需求扛起了目前楼市的火热成交;另一方面,公寓市场以往落户、学区等短板在今年有了较大的突破,有多个公寓项目宣称可像普通住宅一样落户,有些甚至被纳入学区片,这对一些刚需甚至改善型客户极富吸引力。

记者在新八大里一处楼盘看到,不时有市民咨询公寓类产品,据销售人员介绍,购买该项目公寓的客户用来自住的占大多数。正在现场咨询的赵先生向记者表示,该公寓民水民电,可以落户,房价要比同楼盘的商品房便宜5000多元,将近80平方米的户型足够小两口自住需求。美中不足的是产权只有40年,楼间距相较普通住宅要密很多,居住舒适度势必会大打折扣,这让他在置业上难以取舍。

产品分化 未来卖点在附加值

公寓自住需求有所升温,业内人士也认为公寓市场前景要在自住属性上多下工夫,这事关公寓的去化速度。统计显示,目前天津公寓存量还是相对高企的。截至今年11月20日,天津公寓存量48151套,3750699平方米。如果参照今年前10月全市总成交量328442平方米的速度来看,去化压力显然不容忽视。

陈晰分析,由于政策利好以及经济环境放宽,住宅市场供需活跃,且向高总价产品转化,从而分流了大量高端改善和高端投资客群,未来公寓市场将面临更进一步的功能性分化,且做到极致。以新八大里为代表的城市型公寓,已经高度住宅化,相比商水商电的传统公寓,降低了生活成本,正在充当低总价住宅补充品。还有些开发商引入创新概念的商住式公寓,如微型工作室、单身公寓、蜂巢办公等新型产品,为办公创造优质环境,吸引了大量高品质办公型客户。而随着天津外资差旅人群逐年上涨,致使发展商运营思路从销售型向资产运营型转化,功能、配套更加完善的高端服务型公寓也会越来越多。

“相对于普通住宅,公寓既有优势也有劣势,在产权年限及落户上显然无法与普通住宅相比拟,因此,公寓需要根据自身定位向客户提供尽可能多的附加值,这样才能在楼市竞争中占据一定优势。” 陈晰说,主打自住的公寓,需要在地段、出房率、采光、配套、价格等方面不断突破,向客户提供宜居居所是关键;主打商住及投资的公寓,项目的软硬件要具有优势,后期物业及本身品质影响升值潜力,是决定租金回报的关键,也是决定项目去化速度的关键因素。

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